전세사기 형사 고소, 임대인과 공범의 기망을 입증하는 방법

전세사기 고소에서 문제되는 죄명

전세사기는 형법 제347조 사기죄로 고소합니다. 피해자 1인에 대한 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용되어 형이 크게 무거워질 수 있습니다.

전세사기피해자 특별법은 지원법이므로 고소장의 죄명으로 쓰지 않습니다. 임대인 외에 명의 임대인, 중개인, 분양대행 관계자가 가담했다면 공동정범이나 방조범으로 함께 고소 대상에 포함할 수 있습니다.

민사 문제로 끝나지 않으려면: 기망의 입증

수사기관은 보증금 미반환만으로는 사기로 보지 않는 경향이 있습니다. 계약 당시 임대인이 이미 반환 능력이 없었는지, 그 사실을 숨기거나 거짓 설명을 했는지가 고소의 성패를 좌우합니다.

예를 들어 계약 직후 소유권이 재정적 능력이 없는 사람에게 넘어갔거나, 임대인이 짧은 기간에 다수 주택을 자기 자본 없이 취득했거나, 세금 체납·선순위 채권을 묻는 질문에 사실과 다른 답을 했다면 기망을 뒷받침하는 정황이 됩니다.

• 계약 전후 등기부 변동(소유권 이전, 근저당 설정, 압류)
• 매매가와 전세가의 차이, 시세 자료
• 임대인 보유 주택 수와 동일 시기 계약 현황
• 중개 과정에서 받은 설명과 실제 사실의 차이를 보여 주는 메시지·녹음

집단 고소와 공범 특정

같은 임대인이나 같은 조직에게 피해를 본 임차인이 여럿이라면 함께 고소하는 것이 유리할 수 있습니다. 동일한 수법이 반복된 사실은 개별 계약만 보는 것보다 기망 의도를 훨씬 선명하게 보여 줍니다.

다만 피해자마다 계약 시기와 보증금, 설명 내용이 다르므로 고소장에는 피해자별 사실관계를 따로 정리해야 합니다. 공인중개사나 분양대행 업체가 관여했다면 누가 어떤 설명을 했는지, 통상보다 높은 수수료를 받았는지를 구체적으로 적어 두는 것이 좋습니다.

고소 이후 진행과 피해자의 역할

고소장이 접수되면 고소인 조사가 진행되고, 경찰은 임대인과 관련자의 계좌·등기·자금 흐름을 확인합니다. 피해자는 보완 자료 요청에 빠르게 응하고, 사건 진행 상황을 정보공개나 담당 수사관 문의로 확인할 수 있습니다.

기소 후 형사재판에서는 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조의 배상명령을 신청해 피해금 배상을 함께 구할 수 있습니다. 다만 피해액 산정이 복잡하거나 다툼이 크면 배상명령이 받아들여지지 않을 수 있으므로 민사 청구와 함께 준비하는 것이 안전합니다.

고소와 함께 챙겨야 할 회수 절차

형사 처벌이 보증금 회수를 보장하지는 않습니다. 임대인 재산이 처분되기 전에 가압류 등 보전처분을 검토하고, 경매가 진행 중이면 배당 요구와 피해자 결정 신청 일정을 함께 관리해야 합니다.

심평의 금융범죄 담당 변호사는 고소장 작성부터 고소인 조사 동행, 배상명령·민사 연계까지 사건 흐름 전체를 놓고 순서를 정합니다. 비용은 피해 규모와 피해자 수, 진행 단계에 따라 달라지며 상담 시 안내합니다.