깡통전세·빌라왕 전세사기, 임차권등기명령부터 고소까지 순서

깡통전세·빌라왕 전세사기의 구조

깡통전세는 매매가와 전세보증금이 비슷하거나 전세금이 더 높아, 집을 팔거나 경매에 넘겨도 보증금을 돌려받기 어려운 상태를 말합니다. 이른바 빌라왕 사건은 한 명 또는 소수의 명의로 다수의 빌라를 사들이고 전세보증금으로 매매대금을 충당하는 구조가 반복된 경우입니다.

보증금 반환이 어려운 사정을 숨기거나, 처음부터 돌려줄 생각 없이 계약을 맺었다면 형법상 사기가 문제됩니다. 다만 단순히 반환이 늦어지는 것과 사기는 구별되므로, 계약 당시 임대인과 중개 측이 무엇을 알고 무엇을 말했는지가 쟁점입니다.

1단계 — 임차권등기명령으로 권리부터 지키기

주택임대차보호법상 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하는 제도입니다. 등기가 되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

전입신고를 옮기거나 이사를 먼저 하면 대항력이 사라질 수 있으므로, 등기가 마쳐진 것을 등기사항증명서로 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 처리 기간은 법원과 사안에 따라 다르므로 계약 만료가 다가오면 미리 준비하는 것이 좋습니다.

• 임대차계약서, 확정일자·전입 내역 준비
• 계약 종료(해지 통지·만료) 사실을 보여 주는 자료
• 등기 완료를 확인한 뒤 이사·전출

2단계 — 전세사기 형사 고소

전세사기는 형법 제347조 사기로 고소할 수 있고, 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄법 제3조에 따라 가중처벌 대상이 됩니다. 피해자가 여러 명이면 피해액 합산과 범행 구조를 함께 정리해 공동 고소하는 방안도 검토할 수 있습니다.

고소장에는 계약 당시 들었던 설명, 선순위 채권·체납 사실을 숨긴 정황, 같은 임대인의 다른 피해 사례 등을 구체적으로 담아야 합니다. 임대인뿐 아니라 이른바 바지 임대인, 명의를 빌려준 사람, 중개 과정에 관여한 사람의 역할도 사실관계에 따라 수사 대상이 될 수 있습니다.

수사 개시 사실은 전세사기피해자 결정 요건 중 기망 의도를 보여 주는 사정과도 연결될 수 있어, 고소는 피해자 결정 신청과 함께 진행하는 경우가 많습니다.

3단계 — 전세사기 피해자 결정과 경매·민사

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 처벌법이 아니라 지원법입니다. 대항력·확정일자, 임대인의 파산·회생 또는 수사 개시 등 기망 의도, 다수 피해, 보증금 반환 곤란 같은 요건을 갖추면 시·도를 거쳐 국토교통부 전세사기피해지원위원회 심의로 피해자 결정을 받을 수 있습니다. 요건은 개정에 따라 바뀔 수 있으므로 최신 공고를 확인해야 합니다.

피해자로 결정되면 경·공매 유예, 우선매수권, 공공주택사업자 매입 요청, 대출 지원 등을 검토할 수 있습니다. 이와 별도로 보증금 반환 소송, 경매 신청과 배당 참가, 재산 은닉 우려가 있을 때 가압류 같은 보전처분도 사안에 따라 함께 고려합니다.

절차를 함께 써야 하는 이유와 주의할 점

임차권등기명령은 권리를 지키는 절차, 고소는 책임을 묻는 절차, 피해자 결정은 지원을 받는 절차로 각자 역할이 다릅니다. 하나만 진행하면 다른 절차에서 필요한 시점이나 자료를 놓칠 수 있어 순서를 잡아 두는 것이 중요합니다.

보증금을 대신 찾아 주겠다며 선입금이나 수수료를 요구하는 업체에는 주의해야 합니다. 피해자 단체나 공공 상담 창구를 통해 확인하는 것이 안전합니다. 심평 금융범죄센터는 전세사기 사안에서 임차권등기명령 이후의 고소와 피해자 결정, 민사 절차의 순서를 함께 검토합니다.